早鸟价最后三天!前万豪项目工程总监亲授:做好酒店工程改造的四大关键点

2018-11-17 18:25:15 / 打印

【私人管家】我们都知道无论酒店进行哪种改造都需要遵循三大原则:

1、追求最本真的表现力;

2、创建惊奇和欣喜的体验感;

3、超越客户期待。

点击播放Tay老师公开课部分音频,一起走进工程文艺男的世界…如需下载完整音频,可在高参学院公众号底部菜单栏中间“最新课程”下载

那么,酒店一般会在什么情况下进行改造设计?如何判断管理公司提供的PIP报告是否符合改造要求?如何花最少的钱取得最好的改造效果?关于这些,高参学院都帮你想到了,11月14日现StarNow雷雳企业管理咨询有限公司联合创始人、前万豪国际集团酒店设计与工程策划项目总监、前喜达屋集团区域工程总监与项目总监郑添辉先生联合高参学院推出线上公开课,一步步教你如何做好酒店工程改造。

郑添辉先生一直从事酒店工程运营管理和酒店筹建的设计与规划工作。在来中国前曾在新加坡香格里拉酒店和凯悦酒店工作,2003年来到中国加入喜达屋集团,参与早期的九寨沟国际大饭店改造项目,并于一年后正式挂牌成为九寨沟喜来登大酒店。

2005年到北京筹开金融街威斯汀酒店,2011年调到喜达屋上海办公室任职大中华区工程总监和设计与技术服务部,之后在万豪集团担任项目与设计总监。离开了万豪集团,开始了自己思考已久的创业之路,现在和几位前喜达屋同事一起成立一个全过程的酒店管理咨询公司和投资了些酒店生态链相关的科技公司。

一般大家对项目管理的认知是有五大过程和步骤,分别是:

1、项目定位过程;

2、项目计划过程;

3、项目实施过程;

4、项目控制过程;

5、项目收尾过程。

由于时间的关系,将抽取几个大家可能比较感兴趣的节点进行分享。

一. 如何确定改造内容与工作量

二. 如何预测改造酒店的停运时间

三. 如何在预期改造时间内完成改造项目

四. 改造项目的竣工验收交接程序

一. 如何确定改造内容与工作量

在工程改造的过程中,如何确定内容及工作量非常重要,如果没有提前预定,则无法预测后期改造的预算和时间节点。其中比较重要的一点在于改造目的,通常而言,酒店会在三种情况下进行改造和升级。

1. 酒店的管理合同到期,需要续签合同的时候。

2. 酒店的局部业务已经不能满足市场需求。

3. 酒店更换品牌和管理公司。业主战略上的考量。

一般酒店的管理合同也就是十年左右的时间为一个周期,每个酒店管理公司的合同都有点不一样(我所知道的某个品牌管理公司的合同是要求7年完成一次全面的品牌提升和改造计划,因为这个时候酒店的一部分软装和硬件设施也基本达到使用寿命的80%而需要改造的时候!通常酒店管理集团总部会派遣设计与技术服务部的同事到现场!会进行大约两到三天左右的全面评估。 

这种全面评估的过程,我们行业内把他叫做PIP 报告 Property Improvement Plan,中文直接翻译过来就叫物业改进计划

管理公司一般会委派由项目总监牵头的团队,其中有负责室内设计的同事,餐饮运营总监,机电工程总监,消防安全和IT信息总监!大家会针对自己负责的领域,按集团最新品牌标准和酒店的实际状况,判断出酒店在那些地方需要改造。

在PIP报告里面,一般会涵盖10-12个部分:

  • 周边及建筑:涵盖了园林的区域、酒店的外立面、标识、标牌等;

  • 公共区域:酒店的大堂、电梯厅、公共卫生间等地方;

  • 餐饮服务及零售区包含各个餐厅所属的厨房区域;

  • 康体:水疗、健身中心、泳池、儿童乐园;

  • 会议区:宴会厅、宴会前厅、各个会议室、也包含会议设施设备及厨房

  • 行政酒廊

  • 客房和走廊

  • 行政和员工设施:酒店的行政办公区,员工设施包含员工后勤区域如员工餐厅、洗衣房、更衣室、收货平台等通道,

  • 机电系统:一般会由机电工程总监对酒店的强弱电系统进行检查

  • 消防系统:非常重要,酒店管理公司会对此严谨把关,也需要较长时间进行调查

  • 资讯及通讯科技:与消防系统一样重要,覆盖了酒店最新的管理系统,预订系统软件部分等,直接体现酒店客人使用的舒适度;

  • 其他:如果酒店是度假型酒店或特色酒店,则需要涵盖如别墅区,公寓或者其他区域等。

  • 这12个部分是PIP报告里所覆盖的范围,在PIP改造报告里除了改造内容外,一般都会清楚标明哪一些区域改造的时间节点跟阶段。PIP报告可以根据实际情况分为两个阶段或三个阶段进行。

    Phase1:指在续签合同后,一年内必须完成改造设计方案;

    Phase2:指在续签合同一年后必须开始动工改造;

    Phase3:遇到的情况比较少,如果遇到大型的区域或者大型的设备,短时间内无法改造,我们会把它放在下一个阶段。

    在PIP报告里也会按区域和项目给予明确的,改动原因其中包含;

    • 由于长期使用带来损耗而需要改造更换。如:地毯,墙纸,共区域的家具软包等。

    • 满足市场需求而作出的改动。(比如餐厅的升级或转型)

    • 由于酒店集团本身对于酒店品牌升级要求需要作出改动。(比如新的LOGO)

    当业主收到这份PIP报告后,将会有一轮和酒管公司的谈判过程,由于这份PIP报告将作为酒店管理续签合同的重要组成部分!并有法律效力,故一般都较为谨慎对待!

    这个时候业主可以针对这份PIP报告,组织相关团队进行深入的探讨和研究,是不是每条管理公司指出的部分都必须进行改造或升级更换?如果确定需要升级更换是否可以分阶段进行改造?

    关于如何和管理公司讨论PIP报告,建议有这样几点:

    1. 品牌标准,酒店管理公司最关注和看重的就是品牌,业主选择和酒管公司签约委托管理,也是看重其品牌价值带来的效益! 什么是品牌?

    品牌最重要的形成于印象,在市场经济的竞争环境下,每一个企业都会在其使命和价值观的指导下,向客人提供产品和服务,酒店管理集团就是通过这种理念,行为,视觉(室内设计风格),听觉等等识别系统把这种印象物化出来,形成全方位的识别体系,这就形成了我们所谓的品牌。故一般在PIP的报告里,所有对客区品牌标准,我觉得都应该考虑执行。

    2. 机电设备的升级改造,许多业主和管理公司往往注重室内设计,而忽视了机电设计,其实,酒店之间的价格竞争核心是成本费用的竞争,而酒店很大一块费用是能耗和设备维护费,老酒店在升级改造中可以很好利用这次机会,对于老旧设备或老旧设计方案给予一次升级机会。 

    一般上国际管理公司对机电设备的升级改造是比较理性的,由于前期投资中大部分都已将按照管理公司的品牌标准执行,故大型的设施设备除了进行一次深度彻底保养,可以不必有更换,因为使用寿命都是20年的使用周期,如冷冻机,锅炉,电梯,洗衣平烫机,和大型的厨房设备!、

    所以在这部分大多数牵涉到机电改造的范围多数都是为了三点 

    1.能为客户体验升级的部分(这里指的是弱电智能化部分)

    2.提升收入或营业额有关的餐饮设备改造。

    3.节能减排的改造,往往已经运行十年的设备,除了无法达到预期的效率而造成能源的浪费外,十年前的技术可能也没有现有的智能化程度而带来的节能功效。

    以世茂皇家艾美的全日餐厅改造为例子,整个厨房的设备由于连续超负荷的使用了十二年,在这次的餐厅改造方案中就彻底的更换了所有设备。

    3. 生命与消防安全 ,不管是酒管公司或酒店业主,一般都不会忽视在这方面所提的要求,尤其是某些国际品牌的管理公司,其消防生命安全的验收检查工作是酒店开业运营的硬指标,可以谈判的空间不多!

    4. IT信息技术,由于酒管集团的庞大的会员体系和全球客房预定网络系统是酒店稳定收入来源之一,一般上这部分的预算和改造或升级部分也应该重视,只要是在合理要求情况下都应该对老旧的IT网络信息技术部分进行升级,以提高客户的体验为首要考虑!

    5. 其他

    通过上述的综合考虑,我们基本能确定了PIP报告内的改造范围,但这需要和酒店管理公司进行合理的协商调整,最终形成Final 最终版的PIP报告后,我们基本就可以用把这份附加在续签的合同里,并开始以此为依据组织团队开始深化并计算工作量。

    刚才所说的是续签合同的情况,如果酒店还是在管理合同执行中需要的小规模改造,就不需要通过集团的PIP报告。这部分比较简单,因为他只针对现有 酒店的局部业务已经不能满足市场需求。

    关于这种情况下的改造,一般不需要等到十年的合同到期,而是作为酒店固定资产投资的一部分CAPex(一般合同内会有注明,酒店的运营总收入的百分1-3% ,酒店管理团队或业主本身对于市场的运营情况较为了解,可以自行准备好改造方案,提交酒店管理集团的设计与技术服务部审批,只要不超出品牌标准范围内,并且不是伤筋动骨的大型改造计划,都不需要进行PIP的评估。

    一般酒店不会随意更换品牌或酒店管理集团,在市场竞争日趋“白热化”的今天,产品日益同质化,酒店越来越难以在产品价格,服务质量,销售渠道等方面制造差异,品牌文化正好赋予品牌独特的内涵和个性,增进消费者对品牌的好感度和美好联想,形成自身竞争优势。

    如果品牌定位不能反映出品牌的价值理念,品味情趣,情感抒发等精神元素,不能彰显品牌价值内涵及情感内涵,就不可能触发消费者心灵。故在考虑更换品牌和管理公司前怎样给酒店的品牌定位非常重要。

    二.关于预测酒店改造的停运时间

    首先我们必须决定到底是整个酒店停业改造,还是局部停业改造。一般在续签合同的改造项目中很少遇到全面停业进行全部翻新改造的酒店!

    老酒店的翻新改造往往比新建酒店的程序还要复杂,就已最近的一个案例,也是还在改造中的酒店,就是世茂集团的上海皇家艾美酒店的翻新改造工程。酒店从开业到现在已有十二年,不管是因为续签管理合同的角度,还是因为保持市场竞争优势的因素,世茂皇家艾美都必须要彻底的进行一次全面翻新改造了。

    记得从两年前开始了酒店管理公司和世茂酒店管理集团已经开始筹备翻新改造。由于该酒店得天独厚的地理优势,经研究和考虑后,决定采取不影响酒店基本运营的情况下分阶段,分区域的翻新改造计划。

    首先对酒店正常营运造成最大影响的是酒店大堂和全日餐厅,一开始项目部和酒店运营团队就针对此区域展开了无数实地勘察调研和论证工作,在任何翻新改造的项目中建筑与机电以及室内设计是息息相关的,三者的设计应在确定了酒店功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。

    尤其是局部改造中,客人的动线重新规划,要如何降低施工过程中的噪音,减少施工引起的尘土,避开施工通道等等,都是一门大学问。接下来还有隐蔽工程中不可预见的结构和机电管线的复杂度,往往始料不及。

    故在预测改造时间的问题上,需要做好准备,在施工单位没有对现场进行全面勘察前,设计师或施工总包给出的时间表上估计还要预留出15%的时间作为风险系数。

    三.如何在预测时间内完成改造项目

    这个部分比较难准确的判断,尤其是老酒店或已运营中的酒店的翻新改造工程是非常复杂和有挑战的项目。说以说有经验的项目经理都非常小心计算和整个改造计划进度表,因为一个老酒店改造项目会比一个新筹建项目来的复杂繁琐,除了要兼顾造价,工程进度等问题。还需要照顾到酒店运营中客人同时带来的投诉。最大的不可预测性来之于隐蔽工程中的机电系统和建筑结构。

    改造工作分解结构非常重要、需要做好以下计划;改造范围计划、进度计划、资源计划、成本估算计划、质量把控计划、风险预测计划、沟通计划、验收计划等等都是需要各方在前期投入大量精力和时间。才能真正预测出准确的完成时间。

    四.改造项目的竣工验收交接程序

    除了按系统和区域进行验收外,各施工单位,酒店职责部门,也要按顺序的参与进行验收工作。从酒店集团角度,每个区域都必须有个Punch List缺陷检查表,每个设备都必须有T&C检查表:

    • 客房验收

    • 公共区域(餐饮区域验收)

    • 机电工程验收

    • 消防验收

    • IT信息系统验收

    • 其他

    对于项目管理团队而言:

    • 施工方必须按图,按设计方案进行第一次竣工检查

    • 项目部和监理必须按合同进行第二次验收

    • 使用部门和酒店工程总监按运营要求进行验收和交接  (主要是针对功能性,操作性)

    • 如果是酒店全面性的大型改造计划,一般酒店管理集团总部会派遣技术服务部的人进行系统化的验收交接手续。

    另外机电工程调试是很重要的,只有做好面对各方面的调试,才能应对接下去的各类问题。

    调试工作目前没有国标,大家对调试的理解各有不同,一般情况下承包商认为设备试运转完成(设备能开起来)即为调试工作完成,缺乏系统调试的理念。 

    改造项目的决策和施工中的挑战

    以上就是高参学院特聘导师郑添辉先生的公开课内容,如果你对工程改造有一定兴趣,又或者你的酒店管理合同到期,不知道续签时需要注意哪些改造方面的内容,欢迎您报名参加11月26-27日由高参学院组织的黄埔6期培训,本期场地选在上海世茂皇家艾美酒店,其重要原因是酒店正在改造的过程中,我们将带领学员走进世茂皇家艾美酒店,了解酒店改造的全过程。

    底部菜单栏中间“最新课程”下载

    为了让大家在工程改造的过程中少走弯路,花最少的钱在最短的时间内达到本酒店工程改造的效果,高参学院特别邀请了罗冰清女士、郑添辉先生、杨邦胜先生、唐鸣先生开展“酒店设计定位及工程改造”高参学院·黄埔6期课程,四位导师强强联手,向大家详细讲解工程改造注意事项。

    高参学院·黄埔6期

    酒店设计定位及工程改造

    时间:2018年11月26日-11月27日

    地点:上海世茂皇家艾美酒店

    主办方:

    联合主办:

    课程价值

    本期黄埔系列课程围绕酒店工程改造,从设计、定位、战略、方案、投资回报等方方面面,将老酒店创新升级改造方法娓娓道来。在控制酒店成本的情况下,花最小的代价获取最高利益。参加本期课程,您将学会:

    老酒店竞争现状!

    为什么要做酒店改造?

    如何做出可行性的酒店改造实施方案?

    不同类型的老酒店该如何做设计改造?

    如何解读管理公司的PIP报告?

    如何计算酒店工程改造的投资回报率?

    如何制定酒店改造计划?

    适合人群

    酒店投资人、酒店业主、国际酒店业主代表、工程总监、业主管理公司总经理/副总、酒店董事长、国际管理公司总经理/副总、酒店总经理/副总、驻店经理、建筑设计师、室内设计师、软装设计、院校老师、设计院/建筑院等酒店产业链相关人士。为达最佳培训效果,建议酒店董事长携工程及财务高管团队一起参加。

    导师介绍及课程大纲

    课程安排-11月26日-Day1

    09:00-12:00

    模块一:从资产管理的角度看酒店改造

    罗冰清

    高参学院特聘导师

    PLUS澎润咨询创始人兼CEO

    罗冰清女士拥有逾15年酒店及旅游专业咨询服务经验,深耕于酒店开发战略、投资分析、筹备开业、运营顾问、改造提升、酒店估价、管理合同谈判等全生命周期的酒店资产管理服务,并引领众多区域性的旅游整体定位和策划项目。创立PLUS澎润之前,她曾担任美国浩华酒店顾问公司大中华区副董事。

    罗冰清女士毕业于北京大学,并获得国际关系及经济学双学士学位,同时也是美国康奈尔大学酒店收益管理认证专家,HAMA中国酒店资产经理人协会会员,以及PAMS首届中国酒店资产管理认证专家,目前于香港理工大学攻读酒店及旅游管理硕士。

    【课程大纲】

    一.酒店改造的背景和动机

    1.中国市场已进入存量资产时代

    2.存量资产酒店的经营状况堪忧

    3.业主们提出各种改造诉求

    4.从资产管理的角度看待改造的目的

    二.酒店改造的重新定位和战略规划

    1.重新定位对于酒店改造的重要意义

    2.业主在改造规划期需考虑的核心问题

    3.业主在改造规划期的关键性决策点

    三.酒店改造的可行性研究与实施方案

    1. 现状评估 – 地块、市场和物业现状

    2. 重新定位 – 规模、概念和商业模式

    3. 具体策略 – 局部/整体改造、停业/经营改造

    4. 财务预测 – 业绩、现金流和投资回报

    5. 实施方案 – 设计、计划表和实施监督

    6. 品牌运营 – 调整、更换或续约

    四.案例分析

    课程安排-11月26日-Day 1

    13:00-17:00

    模块二:如何做酒店改造计划

    郑添辉

    高参学院特聘导师

    现StarNow雷雳企业管理咨询有限公司 联合创始人

    前万豪国际集团酒店设计与工程策划项目总监

    前喜达屋集团区域工程总监与项目总监

    郑添辉先生从事酒店工程与项目管理20余年,曾经任职于香格里拉酒店,新加坡凯悦酒店,喜来登酒店,威斯汀酒店,喜达屋集团和万豪集团!

    郑先生于2003年从新加坡到中国加入喜达屋酒店与度假村国际集团,在过去十五年中的职业生涯中,已直接栽培出12个工程总监和4个副总工,为集团的人才培养与储备做出了很大的贡献。已走访与协助全国100余家喜达屋/万豪酒店储备开业和提供酒店节能减排的技术支持,并连续成功举办十届大中华区喜达屋总工程师年度大会,分享节能减排的新技术与环境保护的重要信息。并于2016提倡创立中国最专业的酒店工程协会CHEC(中国酒店工程专业管理委员会),同时也是CHTA中国酒店科技联盟业主委员会代表,负责协助业主和行业的科技创新和发展。

    【课程大纲】

    一.明确项目目标并满足各方需求

    1.理解业主投资改造项目的目的

    2.与酒店管理公司明确改造房型(品牌)

    3.双方确定酒店改造范围

    二.如何解读管理公司的PIP报告

    1.何为(PIP)物业改善计划报告

    2.PIP的内容与覆盖范围

    3.如何与管理公司讨论PIP里的各项重要节点

    三.改造中酒店的停运时间和完成改造计划的期限

    1.如何测试改造内容与工作量

    2.局部改造中如何有效避免酒店经营区域受到影响

    3.如何预测酒店停运改造所需时间

    4.如何满足预算和预测时间内完成改造项目

    四.机电/弱电设备改造升级的合理性

    1.如何判断机电/弱电设备的使用寿命

    2.客房改造中可控系统升级的必要性

    3.如何判断厨房设备更新换代的必要性

    4.弱电设备(AV/BA/IT)系统的更新换代

    五.节能改造/智能化升级的必要性

    1.冷冻机组优化管理和升级换代

    2.节能材料和技术在改造过程中的应用

    3.理性的投资智能化产品在酒店中的应用

    课程安排-11月27日-Day2

    09:00-12:00

    模块三:酒店旧改设计的关键点

    杨邦胜

    高参学院特聘导师

    YANG设计集团创始人、总裁、创意总监

    杨邦胜先生是全球十大杰出华人设计师、APHDA亚太酒店设计协会副会长、中国建筑学会室内设计分会全国副理事长、中国室内装饰协会设计委员会副主任、中国陈设艺术专业委员会副主任、中国装饰设计业十大杰出青年评审委员会执行主席、清华美院、四川美术学院客座教授、研究生导师。他曾连续8年被不同专业机构授予“中国设计十大年度人物”。从业20余年,中国最具影响力的室内设计师之一,中国文化个性酒店设计倡导者。

    【课程大纲】

    一.旧酒店需要适应新的市场竞争需求

    1.如何确定酒店旧改项目的市场定位

    2.如何确定酒店旧改项目的设计风格与文化主题

    3.如何延续酒店品牌自身的特色

    4.如何满足消费者的体验需求

    二.酒店旧改设计的7大关键点

    1.合理控制造价,资金分配恰当

    2.明确改造原则,把握“去”“留”尺度

    3.合理规划酒店功能空间布局

    4.轻硬装,重软装

    5.延续文化风格的整体性

    6.老旧设备更新设计符合潮流

    7.重视消防工程改造

    三.不同类型酒店如何进行改造设计

    1.精品酒店改造设计

    2.度假酒店改造设计

    3.商务酒店改造设计

    4.会议酒店改造设计

    5.公寓式酒店改造设计

    四.案例分析

    课程安排-11月27日-Day 2

    14:00-17:00

    模块四:酒店改造的投资回报

    唐鸣

    高参学院特聘导师

    世茂集团助理总裁

    上海世茂酒店管理有限公司总裁

    世茂喜达酒店集团总裁

    唐鸣先生是中国酒店行业的资深领军人物和重要行业领袖之一,屡次荣获业界个人成就奖项,具有卓越的酒店集团管理、开发运营、和资产管理专长和经验。

    唐鸣先生投身中国酒店行业近30年,具有在国际品牌酒店集团25年以上的管理工作经验,曾任职凯悦国际酒店管理集团中国区运营副总裁,全面负责凯悦嘉轩和凯悦嘉寓两个品牌酒店的运营。唐先生还曾任职洲际酒店集团高管,历任假日酒店北京区域总经理,兼任中环假日酒店总经理, 智选假日酒店中国区营运经理, 北京区域总经理,兼任北京上地智选假日酒店总经理。在北京2008年奥运会期间,唐鸣先生担任奥运会组委会住宿副经理,全面负责奥运媒体村的运营。

    【课程大纲】

    一.酒店改造的必要性

    1.酒店管理公司对于酒店改造的要求

    2.酒店业主对于酒店改造的期望

    二.酒店改造的多样性

    1.不同类型的改造,设定不同的投资回报要求

    2.不同阶段的酒店,对于改造的不同需求

    三.酒店改造的计划制定

    1.对于酒店现状的专业判断

    2.酒店改造范围和目标的设定

    3.改造设计方案的制定

    4.改造方案的成本测算

    5.改造工期的最佳排布和计划制定

    四.酒店改造计划的实例分享

    课程安排-11月27日-Day 2

    17:00-18:00

    模块五:结业典礼

    总结课程要点、结业考核并颁发结业证书

    报名方式及费用

    报名费原价:5980元/人/次

    早鸟价:3680元/人/次

    2人组团早鸟价:3480/人/次

    3人组团早鸟价:3280/人/次

    往期学员特惠价:9折

    备注:

    早鸟价优惠截止11月19日18:00;

    培训费用包含培训两日的午餐及茶歇,不含住宿;

    本次培训发票开具内容为“培训信息服务费”;

    上海冷冻机股份有限公司栏目导航